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        广州一开发商“双合同”卖房,法院判定装修合同无效
         

        加入时间:2018/12/27 12:15:49  来源:广州日报  点击:1302 发表评论 (网友评论0)
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          开发商售房时采用“双合同?#20445;?#20027;导购房者与装修公司签订装修合同,拆分房屋交易价款,后购房者因开发商逾期办证起诉开发商,要求其支付违约金。广州中院房地产庭日前审结11宗系列商品房预售合同逾期办证案,判令虚假装修合同无效,房屋?#23548;?#20132;易价应为买卖合同价与装修价之和,?#28304;宋?#22522;数计算违约金。 

        开发商逾期办证,购房者起诉追讨违约金 

          案件中,开发商与购房者签订了《商品房买卖合同(预售)》,合同约定了房屋买卖价款,装修交付。同时,购房者按照开发商的安排与某装修公司签订了《装饰工程委托协议书》,约定了装修价款。双?#35282;?#35746;合同后,购房者支付了房价款和装修款。 

          但因开发商逾期办证,双方产生纠纷,购房者起诉要求开发商支付逾期办证违约金。一审宣判后,购房者认为一审法院认定违约金计算基数时,未将装修款计入房屋交易总价款,与事实不符,便提起上诉。 

        法院:虚假装修合同无效 

          二审法院认为,购房者在向开发商购买案涉房屋时,签订了两份合同,一份是与开发商签订的《商品房买卖合同(预售)》,一份是其与某装修公司签订的《装饰工程委托协议书》。购房者称,签订装修合同时并无某装修公司人员在场签约,而是在售楼部签约,签字后是由开发商拿回去盖上某装修公司公章,?#28304;?#20107;实开发商虽未确认,但也未明确否认。 
        在购房者与开发商签订的买卖合同中,已经约定案涉房屋装修交付,购房者无需再行与他?#21496;?#26696;涉房屋签订装修合同。开发商主导购房者与某装修公司签订装修合同,实为将案涉房屋交易价款拆分为两部分,目的是规避限价政策。

          依照相关法律,以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,购房者与某装修公司签订装修合同为虚假意思表示,并未真正履行,且违反相关法律规定,应为无效。双方当事人隐藏的真实意思表示为案涉房屋?#23548;?#20132;易价款应为买卖合同价款与装修价款之和。因此,购房者要求以两项价款之和作为计算逾期办证违约金的基数,依法有据,应予支持。 

        法官说法:“双合同”对购房者不公平 

          本案主审法官表示,近年来?#26032;?#30424;开发商利用“双合同”模式销售房屋引发较多争议。该类型案件通常存在两类争议焦点:一是对于买卖合同和装修合同的效力评判;二是对于房屋交易总价款的认定。 

          签订“双合同”对购房者来说很不公平,购房成本增加、可贷款金额减少,卖房时还将面临补缴税款等。同时?#37096;?#33021;造成政府税收减少,损害社会公共利益。 
        本案认定装修合同无效,将装修款归入总房价款的一部分,是希望通过利用司法审判职能作用,从法律评判上作出一个价值导向,来引导开发商和购房者遵守政策法规,依法依规从事房地产交易。 

        提醒:“双合同”房出售税费增加 

          举例,某市民首次购买一套100平方米的预售楼房,市场价5万元/平方米,不考虑税费等,?#23548;食山?#20215;为500万元,但网签合同中的交易价格定为400万元,其余100万元购房款约定为装修款。法官提醒购房者留意以下风险: 

        风险一:贷款偿付压力增大 
          “双合同”导致购房者大幅度提高购房首付比例,且在前期负担很大月供压力。 
        风险二:违约退赔金额少 
          “双合同”模式会尽量压低购房合同价款、提高装修合同价款,一旦出现如本案情况类似违约情形,按购房合同价款总价为基数计算违约金?#31995;停?#24320;发商可?#28304;?#38477;低其违约成本。 
        风险三:委托装修维权难 
          在开发商交付房屋时,购房者若因其他原因要求退房,由于开发商与购房者签订的《装修合同》多属于关联装修公司的承揽合同,对于装修费用产生争议,能否全额退还存在很大风险。 
        风险?#27169;?#22996;托收楼风险大 
          在常见的“双合同”模式中,常常约定开发商跳过购房者向装修公司交楼,购房者查看、检查房屋工?#35752;?#37327;的权利无法保?#24076;?#37096;分瑕疵房产易蒙混过关。 
        风险五:再次出售成本高 
          应纳房产个人所得税的税基为出售房屋过户价格的1%或者卖房利润的20%。因此,“双合同”模式的购房者在出售房屋时,会面临更高额的税费。某市民若转手再次出售,售价为600万元,按卖房利润计算,双合同个人所得税为(600-400)×20=40万元。 

        (原题:《“双合同”卖房 装修合同无效》) 



        (本文来源:魏丽娜/广州日报)

         


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