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        买二手房过户交易要注意 房屋五种情况难过户
         

        加入时间:2018/12/24 10:48:47  来源:海门楼市  点击:1916 发表评论 (网友评论0)
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          买二手房最重要的便是过户问题,那过户都需要准备些什么?有可能遇到哪些问题呢?通过几个案例给大家讲解一下。 

          新建的商品房进行第一次交易时为“一手?#20445;?#31532;二次交易则为“二手?#20445;?#20108;手房”是相对于开发商手中的商品房而言的,是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产,主要包括商品房、?#24066;?#19978;市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。再说一下二手房过户需要准备的材料。 


        1  买方需要携带的证件资料,分以下几种情况 

        情况一:买方单身 

        需要携带身份证、户口本、房屋买卖交易的契税完税证明; 

        情况二:已婚 

        需要携带夫妻双方的身份证、结婚证(若购房者是外地人,需要根据当地规定,出具本地暂住证或其他证件)、家庭户口本(户口本是外地的需要提供暂住证)、二手房买卖交易的契税完税证明; 

        情况三:离异 

        需要提供个人身份证、户口本和房屋买卖交易的契税完税证明、离婚证、离婚协议,如果购房者携带未成年人,需要携带孩子所在的户口本; 

        情况四:港澳台人士 

        需要提供港澳身份证或者个人护照、房屋买卖契税完税证明,台湾认识需要出示通行证、契税完税证明、注满拘留证明(例:在?#26412;?#36141;房需要在京满一年的居留证明,不同城市规定不同); 

        情况五?#21644;?#31821;人士 

        需要携带个人护照译本公正、交易契税完税证明、注满居留证明; 

        情况六:过户给未成年人 

        需要提供监护公证,家庭户口本,?#25913;?#36523;份证、结婚证,公证监护人必须到场,未成年人可不到场。(如果未成年人的户口跟?#25913;?#19968;起?#19968;?#21161;式?#25913;福?#21482;需要提供出生证明即可); 

        情况七:现役军人或者武警家庭 

        需要买方携带身份证原件、复印件,军官证原件、复印件,团级以上部门开具的家庭证明; 

        情况八:多个人共同购买 

        需要接受过户的人携带所有过户接收人的身份证原件,全部人员到场或部分人员携带未到场的人手?#27425;?#25176;书办理过户。 

        2   卖方需要携带的证件资料,主要包括两个方面 

        卖方需要携带个人身份证、房产证,如果交易房屋卖方有多个权利共有人,需要所有共有人到场签字,如果不能到场签字,需要由签字人员提供未到场权利人的公证委托书,(家庭满五唯一住房,需要卖方提供结婚证和夫妻双方的户口本); 

        如果是房产是继承过户得来的房产,卖?#20132;?#35201;提供原房产证复印件、继承公证书;接下来通过几个案例给大家讲解一下房子不能过户的几种情况。 

        案例一:违法乱建的房子要?#25351;?#21407;状才能过户 

        张先生有一套老房子,他私?#28304;?#20986;一个小房间储存东西。去年,他通过中介出售这套房子,经纪人表示这套房子存在违法乱建的情况,无法完成过户。 

        老房子被卖房人改建或扩建,导致房屋?#23548;?#38754;积与房产证上登记面积并不相符。这种情况属于违法乱建,房子将无法过户。只?#26032;?#25151;人将改建或扩建的房屋?#25351;?#21407;状,才能过户。 

        问题:怎么知道对方的房子是违法乱建的? 

        在?#23548;?#20132;易中,购房人可以将房产证上房屋的面积与?#23548;?#38754;积进行?#21592;齲?#30475;看该房屋是否属于违法乱建。在签订购房合同时,购房人可以要求明确违约责任,如果卖房人隐瞒违建导致无法过户,应当赔偿相应损失。 

        案例二:有抵押的房子要还清了才能过户 

        多年前,李女士在?#26412;?#26397;阳区买房,贷款150万元。去年,李女?#23458;?#36807;中介卖房,经纪人表示由于这套房子有银行贷款未还清,所以无法完成过户。 

        房屋有银行贷款,房产证上会有抵押记录。此类房屋上市交易,卖房人需要?#25581;?#34892;办理解抵押手续后,才可以过户。 

        问题:有贷款的房子,可以用首付帮卖?#20132;?#36151;款吗? 

        在?#23548;?#20132;易中,有些卖房人需要借用买房人的首付款去办理解抵押手续。这个时候,买房人要注意防范资金风险。一旦买房人将首付款私下给了卖房人,卖房人没有把钱用于解抵?#28023;?#23558;会给买房人造成资金损失。买房人可以通过资金监管保证自己的资金安全。 

        案例三:政策变动?#37096;?#33021;导致不能过户 

        外地人王小姐工作多年,已具有?#26412;?#36141;房资格。2015年,王小姐决定在?#26412;?#20080;房,结束租房生活。她看中通州区一套住宅,向卖房人支付定金30万元。正当双方办理签约手续时,通州区出台限购政策。王小姐失去了购买通州区住宅的资格,无法继续完成过户。 

        问题:政策变动失去资格要承担违约责任吗? 

        如果买房人与卖房人签订定金协议,但尚未办理网签程序,因为楼市政策变化的原因,导致买房人失去购房资格,买房人可以根据《合同法》上的情势变更原则,要求无责解约,并不需要承担违约责任。 

        案例四:房屋共有产权人同意才能过户 

        孙女士与陈先生结婚后,共同在?#26412;?#20080;房。今年,陈先生瞒着孙女?#23458;?#36807;中介卖房。苏先生购买这套房子,被孙女士知晓。她表示自己不同意卖房,使得交易无法完成过户。 

        房屋有多个共有人,如果部分共有人擅?#28304;?#20998;房屋,与买房人签订的买卖合同未得到其他共有人同意的情况下是无效的。过户时没有所有共有产权人到场签字,是无法完成过户的。 

        案例五:房子被查封不能过户 

        谢女士与卖房人签订购房合同,支付首付款250万元。但她与卖房人?#27425;?#27861;办理过户。原来卖房人欠债未还,法?#33322;?#25151;子查封。 

        如果卖房人因其他债务纠?#20303;?#25152;有权有争议涉及民事诉讼或刑事案件等原因,导致房屋被法院查封,房屋是无法过户的。 

        问题:遇到被查封的房子怎么办? 

        买房人购房前要通过中介仔细核?#30331;?#26970;房屋产权情况。签订购房合同时,买房人可以明确如遇到房屋被查封的情况,买房人可以无责解约,卖房人要返还首付款。一旦发生房子被查封的情况,卖房人可以通过诉讼途径解除合同,但会耗费大量的时间和精力。有些大型品牌中介可以提供先行垫付的服务,这样可?#22253;?#21161;买房人避免资金损失。 



        综合整理:海门二手房 

        来源:海门楼市

         


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